Blog Creditaria México

miércoles, 11 de febrero de 2015

9 ASPECTOS A CONSIDERAR SI QUIERES COMPRAR CASA

Especialistas del sector hipotecario y bienes raíces señalan nueve aspectos que debes considerar si tienes la intención de comprar una vivienda, una operación en la que podrías comprometer una parte importante de tus ingresos hasta por 20 años.

1.Cuida tu historial crediticio. Es indispensable que tengas control sobre tus deudas económicas. No utilices al mismo tiempo los diversos productos financieros que ofrecen bancos, tiendas comerciales u otros intermediarios especializados, esto quiere decir que no debas a la vez el automóvil, la casa, ropa u otros enseres domésticos. No olvides que a mayor nivel de endeudamiento crecen las posibilidades de insolvencia, lo cual será considerado por las instituciones crediticias para concederte o no el financiamiento que solicites.

2. Mide tu fuerza económica. Analiza que la casa que adquieras sea pagadera para tu nivel de ingresos. Por regla general, el crédito hipotecario que obtengas, más el resto de tus deudas, no deben rebasar el 30% del ingreso familiar. Comprueba que todos los gastos que tengas estén respaldados por tus ingresos en el presupuesto personal y familiar. Destina una parte de tu salario para cubrir los imprevistos o emergencias. Confía tus ahorros a entidades financieras autorizadas y no te fíes de quien te prometa altos rendimientos (nadie regala nada). Antes de firmar es mejor que consultes con un experto.

3.No descuides el mantenimiento. Si ya estás pagando tu casa, cuida su valor y plusvalía. Además de la conservación física, paga de manera puntual el crédito, los impuestos, servicios y el mantenimiento, una vivienda en perfecto orden en todos los sentidos siempre vale más.

4. Considera el mercado de segundo uso. No olvides que la vivienda usada siempre será una buena oportunidad para adquirir una casa más económica y con buena ubicación. Haz una comparación entre las opciones de vivienda nueva y las de segundo uso, considerando el tipo de inmueble (casa o departamento), tamaño, la zona y niveles de plusvalía.

5. Atención con las tasas. Si vas a contratar un crédito hipotecario con alguna institución bancaria o Sofol, haz un análisis a fondo de las tasas de interés que te ofrecen. Considera las comisiones y seguros que incluye la hipoteca, si la tasa es fija o si hay ajustes anuales, en pesos, Udis o Salarios Mínimos.

6. Negocia, no pierdas tu patrimonio. Si ya tienes un crédito hipotecario y no puedes pagarlo (aunque actualmente la mayoría de los bancos y sofoles maneja el seguro por desempleo), acude a la institución y plantea una reestructura. Hazlo cuanto antes, no dejes que se acumulen más de tres meses sin cubrir tu pago, conforme pase más tiempo se volverá impagable.

7. Define tus metas de ahorro. Debes proponerte una meta específica, que se pueda medir. No te conformes con ahorrar $10,000 para el enganche de tu casa. En lugar de eso analiza cuánto necesitas, cuándo lo necesitas y establece cuánto tienes que ahorrar cada semana, quincena o mes para conseguirlo. La mejor fórmula será: ahorrar $2,000 cada semana por 52 semanas. Esto es una meta específica y mesurable.

8. Define el tipo de inmueble que más te conviene. Por ejemplo, no es lo mismo invertir en un departamento de dos habitaciones en una colonia residencial, que una casa de cuatro recámaras en la periferia de la ciudad, pues aunque ésta última tenga más espacio, su ubicación urbana podrá resultar más barata para adquirir, pero mucho menos rentable, lo que en lugar de hacer que nuestros ahorros se preserven, representaría una pérdida.

9. Asesórate para saber cuándo comprar o vender. Adquirir una casa protege tu ahorro y lo hace rentable, pero vender puede redundar en beneficios adicionales. Cuando existen créditos hipotecarios baratos y accesibles conviene vender, mientras que cuando los créditos empiezan a escasear es cuando puede venir una baja. Siempre es conveniente comprar al iniciar las alzas y vender cuando inician las bajas, no especules porque puede ser peligroso.

Fuente: Metroscúbicos

EL ABC DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS PARA JÓVENES

Comprar un bien inmueble por medio de un crédito hipotecario es un  compromiso a largo plazo, por lo menos a 15 años. Es necesario que analices tu capacidad económica para hacerle frente. Entre los detalles que debes considerar antes de elegir un crédito hipotecario están los siguientes:

Pagos variables: Investiga sobre productos con pagos crecientes, la idea es que conforme avance la vida del crédito vayas pagando un poco más por tu casa. Esto va acorde con la idea de que la vida laboral se inicia con un sueldo base pequeño pero con el tiempo se pueden obtener incrementos salariales superiores a la inflación por lo que poco a poco podrás pagar una mensualidad mayor.

Protección: Atención con los seguros, revisa que la hipoteca cuente con seguro por desempleo y seguro de vida. Si te quedaras sin empleo, te pueden ayudar con el pago del crédito, generalmente por tres meses. Por otro lado, en caso de fallecimiento las mensualidades restantes quedarían cubiertas y el bien inmueble se entregaría al beneficiario que hayas asignado.

Capacidad de endeudamiento:Cuando no tienes otras responsabilidades –por ejemplo, una familia- tu sueldo es fijo y tiene potencial de crecimiento, puedes aprovechar para endeudarte un poco más. Si en principio se recomienda que el total de las deudas no rebase 30% de tus ingresos, en el caso de la gente joven, ese porcentaje puede incrementarse hasta 40% si el dinero se destinara a adquirir un bien inmueble por medio de un crédito.

Largo plazo: Debes tener claro qué significa “largo plazo”: el compromiso de pago que vas a adquirir abarca por lo menos 15 años, aunque para los jóvenes los productos existentes plantean más bien 20 años. Necesitas estar consciente de que estarás pagando tu casa por ese periodo y que ello implicará sacrificios monetarios para otras cosas. El beneficio final será que tendrás casa propia.

Pagos adelantados: Apuesta por los pagos adelantados: antes de contratar, asegúrate de que el esquema te permita hacer pagos adelantados sin penalizaciones.

Tu ahorro: Piensa en el enganche: para obtener cualquier hipoteca deberás contar con un ahorro. Averigua cuánto necesitas y cómo vas a completarlo.

Fuente: Metorscúbicos

martes, 10 de febrero de 2015

CONOCE LAS CIUDADES CON MAYOR DEMANDA INMOBILIARIA EN EL 2015

Ciudad del Carmen, Chihuahua, Coatzacoalcos, Mérida, Monterrey, Saltillo, Veracruz y Villahermosa, conjuntamente con el Distrito Federal serán las ciudades con mayor demanda inmobiliaria del país

El día de hoy la empresa Jones Lang Lasalle (JLL), presentó su foro denominado: La Reforma Energética y su Impacto en el Sector Inmobiliario en México, donde abordo desde el sector energético los cambios que podrán existir en el país durante los próximos años.

Además se enfatizó que la exigencia de los inmuebles representaría un nivel más alto que el equivalente del total de oficinas en metros cuadrados con las que cuenta actualmente Santa Fe, el cual es de cerca de 1.1 millones de metros.

Luis Alberto Amado Castro, Director de Estudios y Consultas de la Unidad de asuntos Jurídicos de la Secretaría de Energía, enfatizó que este tipo de foros son una excelente oportunidad para poder difundir entre gente emprendedora los alcances obtenidos por la Secretaría de Energía, así como para mostrar cuál es la visión del gobierno con respecto a la Reforma Energética.

Por su parte Guillermo Díaz, director de Buy Advice de JLL México, manifestó que ciudades como Ciudad del Carmen, Chihuahua, Coatzacoalcos, Mérida, Monterrey, Saltillo, Veracruz y Villahermosa, conjuntamente con el Distrito Federal tendrán una alta demanda inmobiliaria emanada del tema energético.

Se comentó que se tiene presupuestado para los próximos años que la demanda de metros cuadrados en espacios comerciales sea de 120 mil, oficinas 500 mil y espacios industriales 964 mil metros cuadrados.

El experto de JLL recalcó que la caída en los precios del petróleo en nuestro país no afectará mucho el sector pues aunque muchas empresas que trabajan el país minimizarán sus consumos para tener ganancias un poco más estrechos, la relación entre los precios del crudo y el alquiler de oficinas es casi nula.

Fuente: Centrourbano

jueves, 5 de febrero de 2015

¿DE QUÉ SE LAMENTA UN COMPRADOR DE VIVIENDA?

Si estás pagado un crédito del Infonavit, seguramente has escuchado hablar del concepto Veces Salarios Mínimos (VSM), que es la unidad en la que se calcula el financiamiento que recibiste. Esto quiere decir que tanto el monto que te presta el Instituto, como las mensualidades que pagas están expresadas en esta unidad de medida.

¿Y eso, en qué te afecta?

De entrada significa que tu pago mensual no es fijo, sino que se incrementa en el mismo porcentaje en que aumenta el salario mínimo. También el monto que adeudas por el crédito se modifica en la misma proporción cada mes de enero, durante el tiempo que dure el financiamiento. Recuerda que este 2015 el salario mínimo tuvo un incremento de 4.2%, es decir, equivale a  $70.10 pesos diarios para la zona A y $66.45 pesos para la zona B.

De acuerdo a las Reglas de Otorgamiento de Crédito del Infonavit, en la cláusula vigésima quinta, dice que "el saldo de los créditos y amortizaciones se ajustará cada vez que se modifiquen los salarios mínimos, incrementándose en la misma proporción en que aumente el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal".

¿Cómo se modificará tu crédito?

Deuda: El saldo a pagar de tu crédito se expresa en VSMM (Veces Salario Mínimo Mensual), así que para conocer el equivalente en pesos, multiplica el salario mínimo diario del Distrito Federal por 30.4, que es el promedio de días que tiene un mes. En el caso del salario 2015 la operación quedaría así: 70.10 x 30.4= $2131.04 pesos.

Es importante que sepas que para el cálculo de créditos del Infonavit sólo se considera el salario mínimo vigente del Distrito Federal (zona A), sin importar si vives en otra entidad.

Entonces, para calcular en pesos cuánto se incrementará tu deuda, consulta en tu último estado de cuenta 2014 cuántos salarios mínimos adeudas y multiplícalos por $2,131 pesos.

Consulta la calculadora online de VSM a pesos, click aquí.

Pagos mensuales: El monto a descontar de tu sueldo, está indicado en Veces Salario Mínimo Diario (VSMD) y lo puedes identificar en tu Aviso de Retención. Esta cifra es fija, es decir, si en tu Aviso de Retención indica 150 VSMD, es lo que te desconarán mensualmente durante toda la via del crédito. Para calcular el incremento en pesos, multiplica dicho factor por el nuevo salario mínimo (70.10 pesos).

¿Por qué ahora debo más?

La respuesta es: porque el saldo deudor a finales de diciembre estaba calculado sobre el salario mínimo de 2014 (67.29 pesos), pero al llegar enero se ajusta el importe incrementándose en un 4.2% (por el aumento al salario mínimo), lo mismo pasa con la mensualidad.

Considera que el saldo deudor empezará a bajar poco a poco, pero no por lo que pagues cada mes, sino por la aportaciones bimestrales que hace tu patrón al Infonavit, mismas que como ya dijimos van directamente a capital.

Por ello, en el supuesto de perder la relación laboral, dejarías de recibir dichas aportaciones y la cantidad adeudada sería mayor a la originalmente contratada.

Recomendaciones

Si ya tienes un crédito Infonavit, la principal recomendación es que en la medida de lo posible adelantes pagos a capital, con lo cual podrás terminar el financiamiento antes del tiempo estipulado.

Puedes realizar pagos parciales, además del descuento de nómina. Para hacerlo solo debes llamar a Infonatel (9171 5050 o 01800 008 3900) para informar que quieres adelantar cierta cantidad de tu crédito, el asesor te indicará en qué momento debes realizarlo para que se aplique directo a capital.

En la página www.infonavit.org.mx, en la liga de Opciones para pagar mi crédito, encontrarás todos los lugares donde puedes realizar tus pagos del crédito Infonavit.

Esto también ayudará a que sea menor el impacto del aumento anual al salario mínimo, pues al ser menor tu deuda, los intereses bajarán considerablemente, aunque no debes olvidar que mientras debas el crédito siempre aumentará en enero de cada año.

¿DE QUÉ SE LAMENTA UN COMPRADOR DE CASA?

No pedir al dueño las reparaciones necesarias, no visitar la vivienda en compañía de un experto o no recorrer la zona en diferentes momentos del día, son algunas cuestiones de las que suelen lamentarse algunos compradores de vivienda después de cerrar la operación. Para que no caigas en el mismo error, te ofrecemos una lista de los principales “arrepentimientos” de compradores de los que puedes aprender para que tu adquisición sea más satisfactoria.

1.- Debería haber pedido al vendedor todas las reparaciones necesarias antes de que me entregase la casa, por no revisar a fondo pensé que estaba en mejor estado.

2.- Debí haber insistido con la inmobiliaria para que negociara un poco más el precio, pero me dio pena.

3.- Como no se me ocurrió visitar la zona a diferentes horas del día (mañana, tarde y noche) para darme cuenta de que tenía poca luz o de que era muy solitaria.

4.- Debí haber esperado a tener el 20% del precio ahorrado o haber comprado una casa más barata porque la hipoteca por el 100% me está costando demasiado dinero y está afectando otros compromisos.

5.- Ojalá hubiera visitado la casa con expertos (plomero, electricistas, ingeniero), me habría dado cuenta de que las instalaciones necesitaban una mejora urgente, ahora tengo que invertir en mantenimiento urgente.

6.- Debí haber comprado una vivienda más barata y dejar dinero para reformarla a mi gusto.

7.- Tendría que haber simulado lo que tardaría en transportarme al trabajo realmente en una hora y día “pico” y no fiarme de las estimaciones que me dio el dueño.

8.- Debí haber pedido a un arquitecto un proyecto de renovación en vez de calcularlo yo mismo de una manera aproximada, todo salió más caro.

9.- Cuando visité la casa debí hacerlo con una cinta métrica para darme cuenta de que mi cama no cabía por las escaleras y que en la habitación sólo cabe una pequeña mesa.

10.- No debí haberme confiado de lo que dijo el dueño de que la azotea era para mí uso personal, por no estar incluido en la escritura ahora tengo problemas con los vecinos.

11.- Debí haber previsto en que cinco años mí familia podría crecer, ahora no cabemos y mi pequeño estudio hubo de convertirlo en recámara.

Y tú, ¿qué harías ahora si compraras tu vivienda que no hiciste en su día?

Fuente: Metroscúbicos

UNE EL INGRESO DE TU PAREJA Y EL TUYO Y OBTÉN UN CRÉDITO MAYOR

Si los dos integrantes de un matrimonio trabajan y desean adquirir un crédito hipotecario, hacerlo de forma conjunta puede ser conveniente y cómodo, al poder sumar los ingresos y ejercer un mayor monto de financiamiento y de puntos de Infonavit, además de dividir los gastos asociados.

“La ventaja que tener un co acreditado, en este caso la pareja, es que puedes sumar ingresos y acceder a una vivienda con mayor precio”, comentó Mario Mejía, broker de Sinergia hipotecaria.

No obstante, hay elementos que las instituciones financieras evaluarán al otorgar el préstamo en pareja. Documentos que comprueben el matrimonio o concubinato o las actas de nacimiento de los hijos en común, la antigüedad laboral de ambos y el tiempo de vivir en el mismo domicilio son los principales factores que determinarán si son candidatos para tener un co crédito.

Luis Yndigoyen, director de Comparabien.com, advirtió que al momento de solicitar un financiamiento ambos serán evaluados en el buró de crédito; por ello, recomendó a ambos tener un historial crediticio limpio.
Hay una serie de pasos a seguir para obtener un préstamo hipotecario que se adecue a las necesidades y posibilidades de cada matrimonio o pareja sólida.

Lo primero que recomendó es investigar los órganos que ofrecen un crédito para comprar un inmueble en este orden: “Deberían acceder primero a Infonavit para ver cuántos puntos hay y a qué pueden acceder, después analizar lo que puede dar el Cofinavit y por último acercarse a un financiamiento hipotecario a través de una institución financiera”, apuntó.

Al evaluar distintas instituciones bancarias durante el proceso, deberás tener a la mano toda la documentación.

Por su parte Mejía, enlistó la información que cualquier entidad financiera pedirá cuando tú y su pareja pidan un crédito. El comprobante de los salarios de ambos, la antigüedad laboral, la situación legal, su capacidad de crédito, la carta emitida por las empresas para consignar de qué manera reciben su salario así como el tiempo de convivencia.

Si alguna institución ya les otorgó el crédito, Yndigoyen aconsejó tomar en cuenta los seguros para su nuevo inmueble, pues son necesarios para proteger el patrimonio.

Al elegir hogar, se debe cumplir con requisitos como tener mínimo 35 metros cuadrados de construcción y máximo 40 años de antigüedad, que no esté embargado y esté correctamente inscrito en el Registro Público de Propiedad. 

Según la institución bancaria, podría requerirse que el inmueble esté terminado o permitir la compra en preventa.

TIPS

Situación legal. La mayoría de las instituciones bancarias pedirá acta de matrimonio y si vive en unión libre se consideran otros aspectos para otorgar el crédito.

Solidez. Además de considerar la situación financiera, analiza la fortaleza de la pareja y el estado de las deudas de ambos.

Fondo de emergencia. Se sugiere tener cuatro meses ahorrados para pagar el crédito, en caso que alguno de los dos llegara a perder el empleo.

Distribución. Dialoguen qué porcentaje destinará cada quien al pago inicial y al financiamiento.

Fuente: El Financiero

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